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如今，購房家庭在同一時期內先出售名下住房再購買下一套住房，也就是“賣一買一”的情況比較普遍。很多家庭在“賣一買一”時，由于賣房周期拉得太長，影響了下一套的買入，甚至錯過了喜歡的房源，或因為前一套賣出時資金籌措不及時，再次購房時對賣家產(chǎn)生違約。針對“賣一買一”這樣的“連環(huán)單”交易，北京市開始試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務并行辦理，此舉能夠大大縮短交易時間，從而提升二手房交易便捷度，有助于進一步釋放改善性住房需求。
假設乙將名下一套住房賣給甲，又去買了丙的一套住房，則甲、乙、丙三方構成了一個“連環(huán)單”。由于北京目前仍實行限購政策，很多家庭需要賣掉一套住房騰出購房資格再買下一套。按照傳統(tǒng)交易模式，“連環(huán)單”中的乙要在賣出名下住房并辦理轉移登記后，才能騰出資格購買丙的住房，交易周期較長。根據(jù)此次北京試行的新政策，甲、乙、丙申請辦理“連環(huán)單”業(yè)務后，乙和甲只要進行網(wǎng)簽，乙就可以騰出購房資格，啟動購買丙住房的程序。也就是說，乙購房資格的釋放由原先辦理房產(chǎn)轉移登記也就是“過戶”后，前置至網(wǎng)上簽約后。待乙完成買入丙住房的網(wǎng)簽后，可一并辦理乙對甲賣出、乙對丙買入房屋的貸款、繳稅、登記業(yè)務。有業(yè)內人士估算，“連環(huán)單”業(yè)務并行辦理的交易周期較優(yōu)化前最多可減少50天。
二手房交易在北京房地產(chǎn)交易中占比較高，其中改善性購房需求占三成以上。有關監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021年北京市二手房成交面積顯著高于新房成交面積。優(yōu)化二手房交易流程將有助于提高存量房屋交易效率，更好支持購房家庭合理住房需求。
近期，在優(yōu)化二手房交易流程方面，很多城市推出了“帶押過戶”的新舉措。“帶押過戶”能夠降低交易成本，促成交易便利化，活躍二手房市場，是一項順應民心之舉。
所謂“帶押過戶”，是指對于存在抵押的不動產(chǎn)需要上市交易的，賣方可不先歸還原來的房貸就完成過戶登記，買方可帶抵押過戶直接獲取金融貸款。在傳統(tǒng)的二手房交易過程中，如果住房還有未還清的銀行按揭貸款，則仍處于抵押狀態(tài)，交易手續(xù)相當繁瑣。需要賣方提前籌集資金還清貸款，即“贖契”，通過“贖契”解除原有抵押，才能辦理過戶手續(xù)，進而買方將房產(chǎn)再次抵押，獲得銀行貸款。
“帶押過戶”新政節(jié)省了賣方為提前還貸衍生出的過橋費，以及過橋費帶來的利息和擔保費等，利于賣方盡快回籠資金，同時省下了交易時間。過去，一旦賣方在約定時間內湊不齊未結清的銀行貸款，則很可能對買方產(chǎn)生違約。“帶押過戶”減少了辦事環(huán)節(jié)，縮短了交易時間，避免因時間拖延出現(xiàn)的違約情形。
二手房市場對房地產(chǎn)市場的總體平穩(wěn)健康發(fā)展有重要作用。很多二手房有成熟的商業(yè)和物業(yè)，地理位置好，相比購買新建商品住宅往往需要等待一定交房時間而言，不少購房者根據(jù)現(xiàn)實情況綜合考慮，將二手房作為首次置業(yè)或者改善居住條件置換住房的首選。特別是在一線等大城市，二手房的交易量早已超過新房。當前，促進二手房交易的企穩(wěn)回升，有助于帶動中介服務行業(yè)的活躍，促進裝飾裝修、家具家電等相關消費。期待各地有更多優(yōu)化二手房交易流程的舉措出臺，更好滿足剛需和改善性購房家庭合理住房需求，促進二手房市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
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